В последнее время в крупных городах России широкое распространение получило строительство так называемых "апартаментов" и их продажа гражданам. Однако у такой покупки есть целый ряд особенностей и подводных камней, обусловленных неопределенностью правового статуса апартаментов. 

Как правило, под апартаментами подразумевается коммерческая недвижимость, то есть это помещения, предназначенные для сдачи в аренду в целях временного проживания физлиц. 

Есть ли отличие апартаментов от квартир? 

Определение "апартаменты" в законодательных актах РФ не закреплено, их правовой статус не определен. Ст. 16 Жилищного кодекса РФ к жилым помещениям относит жилой дом, часть жилого дома, квартиру, часть квартиры, комнату. Жилое помещение должно быть пригодно для постоянного проживания граждан, отвечая установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (ст. 15 ЖК РФ, постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47). Поэтому, как правило, апартаменты являются нежилыми помещениями (см. письмо Минфина России от 26.09.2017 N 03-05-06-01/62031), так как не предназначены для постоянного проживания. 

При этом прямого запрета на проживание граждан в нежилых помещениях в жилищном законодательстве нет, он упомянут только в законе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (п. 2 ст. 23 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ), так как только жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям и отвечать санитарным правилам. 

Фактически апартаменты могут отвечать всем требованиям к жилым помещениям, но это не обязательно. 

Примечание 
Госдумой рассматриваются законопроекты о приравнивании апартаментов к жилой недвижимости и распространении на них положений ЖК РФ, а также о возможности постоянной регистрации в них граждан. 

Имущественный вычет по НДФЛ при покупке апартаментов 

Помимо отсутствия правовой защиты (так, предварительные договоры купли-продажи апартаментов не являются договорами участия в долевом строительстве, на правоотношения по их приобретению не распространяются гарантии, предусмотренные Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ (см. письмо Минстроя России от 21.11.2016 N 38813-НС/07)), покупатели нежилых помещений не имеют права на налоговый вычет по НДФЛ. 

Из буквального прочтения пп. 3 и 4 п. 1 ст. 220 НК РФ следует, что имущественный налоговый вычет, связанный с покупкой недвижимости, может быть предоставлен только в отношении жилых домов, квартир, комнат или доли (долей) в них. При указании в документах, подтверждающих право на предоставление налогоплательщику имущественного налогового вычета, иных предметов и объектов недвижимости имущественный налоговый вычет не может быть предоставлен (см., например, письмо УФНС России по г. Москве от 23.04.2012 N 20-14/035807@). 

При покупке физическим лицом апартаментов имущественный налоговый вычет может быть предоставлен налогоплательщику в случае, если в правоустанавливающих документах приобретенного имущества объектом права является квартира или доля в квартире с назначением - жилое (ответ с официального сайта ФНС России от 12.01.2017). Представляется, что как бы ни называлось помещение при его покупке, если в документах о праве собственности есть указание на его жилой характер, то вычет получить можно, если нет - нельзя. 

Внимание 
Конституционный Суд РФ указал, что право на вычет не возникает и в случае перевода апартаментов в объект жилой недвижимости (п. 2 определения от 06.06.2017 N 1164-О), поскольку предоставление налогового вычета предполагает поощрение налоговой льготой именно строительства и приобретения гражданами жилья, а не перевода уже принадлежащих им нежилых помещений в объекты жилой недвижимости, который по содержанию и правовым последствиям не равнозначен строительству жилых помещений или их приобретению по договору. 

Отметим, что пп. 1 п. 1 ст. 21 НК РФ налогоплательщику предоставлено право обратиться за персональными разъяснениями в налоговый орган по месту своего учета. Возможно, ИФНС даст положительный ответ на вопрос о вычетах по апартаментам в конкретном случае (см., например, письма ИФНС России N 21 по г. Москве от 14.05.2018 N 08-13/31922@, от 25.05.2018 N 08-13/34607@). 

Налог на имущество физлиц в отношении апартаментов 

В соответствии со ст. 401 НК РФ объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц являются как жилые помещения (жилой дом, квартира, комната), так и нежилые (включая апартаменты). Предельные налоговые ставки по налогу на имущество физических лиц, а также предусмотренные НК РФ налоговые преференции (налоговые вычеты, налоговые льготы) установлены в зависимости от вида объекта налогообложения. 

В связи с тем, что апартаменты относятся к прочим объектам налогообложения, налоговая ставка может устанавливаться не более 0,5%. Если апартаменты находятся в здании, включенном в перечень объектов, облагаемых налогом на имущество организаций от кадастровой стоимости в соответствии со ст. 378.2 НК РФ, то налоговая ставка может устанавливаться до 2% (ст. 406 НК РФ, ответ с официального сайта ФНС России от 07.07.2015). 

Налоговые вычеты, установленные ст. 403 НК РФ в отношении объектов жилого назначения (жилой дом, квартира, комната), а также налоговые льготы (ст. 407 НК РФ) в отношении апартаментов не применяются (см. письмо Минфина России от 03.10.2017 N 03-05-06-01/64227). 

Примечание 
ИП, использующие принадлежащее им имущество в предпринимательской деятельности и применяющие специальные налоговые режимы (УСН, ЕСХН, ЕНВД, ПСН), освобождаются от уплаты налога на имущество физлиц в отношении такого имущества, за исключением объектов, включенных в перечень объектов административно-делового, торгового и бытового назначения, определяемый в соответствии с п. 7 ст. 378.2 НК РФ (см. письма Минфина России от 23.01.2018 N 03-05-06-01/3226, от 19.01.2018 N 03-05-06-01/2652, от 11.01.2018 N 03-11-11/449, от 27.11.2017 N 03-05-06-01/78253 и др.). 

НДС при продаже апартаментов физлицам 

Минфин ответил отрицательно на вопрос о применении льготы (пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ) по НДС при продаже апартаментов физическим лицам для личного использования в жилом комплексе по договорам купли-продажи, опираясь на нормы ЖК РФ о жилых помещениях (п. 2 ст. 15, п. 1 ст. 16 ЖК РФ). Ведомство относит апартаменты к иным объектам недвижимости (отличным от жилых), указывая, что при реализации таковых освобождение не применяется (см. письмо Минфина России от 11.04.2018 N 03-07-07/23994). 

Внимание 
Апартаменты с точки зрения существующего российского законодательства являются нежилыми помещениями, поскольку в перечне жилых не упомянуты. 

Налог на имущество организаций в отношении апартаментов 

Если апартаменты учитываются в бухучете организации как товар (предназначены для продажи), то они налогом на имущество не облагаются, так как не являются жилыми помещениями, и к ним не применяется пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ. 

Если же апартаменты приняты к учету в качестве основных средств, то они облагаются налогом. При этом нужно проверить, не включено ли здание, в котором они расположены, в перечень объектов недвижимого имущества, налоговая база по которым определяется исходя из кадастровой стоимости (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). 

 

Источник: http://internet.garant.ru