Кооператив не для инвесторов 

Если гражданин приобретает квартиру через вступление в ЖСК и намерен перепродать на завершающем этапе стройки, ему нужно помнить, что он не сможет переуступить свои права другому лицу так же, как по договору долевого участия. Сделка сопряжена с рядом проблем. Один из рисков связан с налоговыми последствиями.



В этом году наш журнал уже подробно рассказывал о нюансах продажи квартир по переуступке. Многие граждане приобретают жилье в инвестиционных целях и пытаются перепродать до оформления собственности, чтобы не платить налог 13% (законных оснований для ухода от налогов нет, но фискальным органам труднее узнать о подобных сделках, чем об операциях на вторичном рынке, — см. «КСД» № 11/2013). Ранее мы описывали, как переуступают права те дольщики, у которых заключены договоры долевого участия по 214-му ФЗ, а также инвестиционные или предварительные договоры (если застройщик, на свой страх и риск, работает в обход закона). 

Но мы не касались кооперативных схем, поскольку они стоят особняком на первичном рынке. Закон № 214 предусматривает возможность привлечения средств покупателей через вступление в ЖСК, но не регламентирует деятельность кооперативов. Руководствоваться следует Жилищным кодексом. Но в нем содержатся лишь общие правила. По сути, отношения между пайщиками и кооперативом регулируются уставом конкретного ЖСК.

Кооперативные схемы становятся все более популярными в Петербурге (их используют такие компании, как «ЛенСпецСМУ», ЦДС, «Лидер-Групп» и другие крупные игроки).

Сделка вслепую

Как правило, крупная фирма создает ЖСК для возведения конкретного дома и заключает с кооперативом инвестдоговор. Покупателям предлагают стать членами ЖСК и подписать договоры паевого взноса. Когда дом будет сдан, члены кооператива получат свои квартиры и на основании справки о полной выплате пая оформят квартиры в собственность.

Если пайщик захочет переуступить свои права еще до сдачи дома, он столкнется с определенными трудностями, о которых знают далеко не все граждане-инвесторы. С договорами долевого участия все значительно проще. Дольщик находит нового покупателя и заключает с ним договор цессии, который подлежит регистрации, как и первоначальный ДДУ. Опрошенные юристы отмечают: если дольщик полностью оплатил ДДУ, то согласно 214-ФЗ он может даже не спрашивать согласия застройщика на переуступку.

В случае покупки квартир через ЖСК все обстоит сложнее. Порядок выхода граждан из кооператива должен быть определен в уставе конкретного ЖСК. Правление кооператива должно одобрить выход одного пайщика и прием другого, закрепив за ним определенную квартиру. То есть заключение договора купли-продажи пая автоматически не дает покупателю права требовать конкретную квартиру. Без согласия правления не обойтись (а по уставу многих ЖСК, это решение должно одобрить общее собрание членов кооператива), значит, возникают дополнительные сложности. Законом вопрос переуступки пая никак не урегулирован.

Прежде всего, пайщик должен выяснить у руководства кооператива, на каких условиях он может перепродать свое членство другому лицу. «В данном случае многое строится на устных договоренностях и на доверии, а значит, сделка имеет множество слабых мест», — говорит адвокат Алексей Люкшин.

Другой юрист, сопровождавший подобные сделки, описал следующую схему переступки. Например, гражданин приобрел квартиру за 3 млн рублей, вступив в ЖСК и внеся членские взносы. На завершающем этапе стройки он решил перепродать свои права за 3,3 млн рублей и нашел подходящего покупателя. Предварительно он получил в ЖСК устное согласие на сделку. 

В качестве отступных кооператив попросил порядка 30 000 рублей (за подготовку документов). Два физлица заключили между собой соглашение о замене сторон в обязательствах по договору паевого взноса (впрочем, это может быть и договор купли-продажи пая). Продавец написал заявление о выходе из ЖСК, а покупатель — о вступлении в члены кооператива. На риск покупателя, он сразу передал 3,3 млн рублей прежнему пайщику. Правда, в соглашении стороны прописали: если покупателя не примут в члены кооператива, то продавец пая обязан будет вернуть все деньги. Впрочем, рисков это не снижает. Главная проблема в том, что покупатель не может обязать ЖСК принять его в свои члены.

Если же новый пайщик пообещает перечислить деньги после того, как его примут в кооператив, то риск возникнет уже для продавца.

Кооператив всегда прав

Есть и другой важный нюанс. ЖСК может попросить за одобрение переуступки не пару десятков тысяч рублей, а гораздо больше и формально будет прав. В уставе многих ЖСК сказано: если пайщик захочет выйти из кооператива, то ЖСК вправе удержать 10 или даже 15% от суммы внесенного паевого взноса. Это же касается и переуступки.

Некоторые кооперативы включают в договоры с пайщиками следующий пункт: «В случае добровольного выхода члена кооператива из ЖСК либо при передаче пая с согласия правления кооператива третьим лицам кооператив обязан вернуть фактически внесенные паевые взносы, удержав при этом неустойку в размере 10% от общей суммы указанных взносов».

Никакому закону это не противоречит. Формально переуступка в любом случае сопряжена с выходом пайщика из кооператива.

Заметим, что получить свой процент от сделки пытаются и те фирмы, которые работают по ДДУ. Другое дело, что юристы считают их требования не всегда законными, и граждане неоднократно доказывали в суде, что ничего не должны платить застройщику при совершении переуступки. В случае с ЖСК оспорить неустойку не удастся. Есть сложившаяся судебная практика.

Еще один вопрос заключается в налоговых последствиях. Мы уже писали, что главная причина, по которой многие граждане перепродают квартиры до оформления собственности, — это желание заработать и уйти от уплаты налогов. Ведь, если дольщик примет квартиру по акту, зарегистрирует право собственности и оперативно продаст жилье, он сразу попадет в поле зрения налоговых органов. Данные о регистрации прав на недвижимость автоматически поступают в инспекцию ФНС. Гражданин, владеющий квартирой менее трех лет, должен при ее продаже уплатить подходный налог 13%. Если он перепродает квартиру на этапе стройки, это не означает, что ему не надо платить налог. Просто дольщики надеются, что фискальные органы не узнают о сделке. Сведения о регистрации ДДУ автоматически не поступают в налоговую в отличие от информации о регистрации прав на недвижимость. Но если ФНС все-таки узнает о сделке (каким образом это может произойти, мы писали в № 11/2013), то гражданина обяжут заплатить налог и даже могут привлечь к ответственности.

Если продавец совершил переуступку с ДДУ, ему необязательно платить налог со всей суммы, указанной в договоре цессии. Достаточно заплатить 13% с разницы между ценой переуступки и той ценой, по которой дольщик изначально приобретал квартиру по ДДУ. Если гражданин приобрел квартиру на этапе котлована за 4 млн рублей, а перепродал за 5 млн рублей, он должен заплатить налог 130 000 рублей.

При использовании кооперативной схемы все гораздо сложнее. «Официальная позиция контролирующих органов состоит в том, что при уступке прав требования по договорам паенакопления налоговые вычеты не применяются, поэтому налогообложению подлежит весь доход, полученный по договору уступки», — говорит Виктория Цытрина, директор юридического департамента ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (входит в Etalon Group). Это значит: если человек перепродал свое членство в ЖСК, например, за 4 млн рублей, ему следует заплатить 13% со всей этой суммы, вне зависимости от того, сколько изначально стоила квартира.

Виктория Цытрина добавляет, что если граждане не согласны с ФНС, то им, скорее всего, придется отстаивать свою позицию в суде. Впрочем, большинство пайщиков этот вопрос не беспокоит: они полагают, что налоговая не узнает о совершенной сделке, ведь договор купли-продажи пая не подлежит регистрации. Однако риск все равно остается.
Опрошенные застройщики говорят, что, несмотря на сложности с переуступкой, есть немало граждан, которые покупают квартиры в ЖСК в инвестиционных целях. Впрочем, многие эксперты уверены, что процент инвестиционных покупок на тех объектах, которые продаются по ДДУ, значительно выше. «Для тех, кто покупает жилье, чтобы перепродать на этапе стройки, кооперативная схема — наименее подходящий вариант», — резюмирует Алексей Люкшин.

Мнения эскпертов

Виктория Цытрина, директор юридического департамента ЗАО «Управляющая компания «Эталон» (входит в Etalon Group):

— Целью вступления в кооператив является приобретение прав на жилье исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Когда гражданин рассматривает членство в кооперативе не в качестве способа удовлетворения собственных нужд, а для получения дохода от инвестирования, возникают определенные сложности.

Нормы действующего законодательства прямо не предусматривают возможность продажи или переуступки пая, однако на практике такие сделки не редкость. Как правило, заключается договор купли-продажи пая, одновременно пишется заявление в правление кооператива с просьбой разрешить уступку пая, после состоявшейся уступки направляется уведомление в кооператив о том, кто приобрел указанный пай.

Заключив подобную сделку, приобретатель пая автоматически не становится членом кооператива и вынужден проходить процедуру вступления в ЖСК (она состоит из нескольких этапов: гражданин подает заявление о приеме, правление ЖСК его рассматривает, решение утверждается общим собранием членов кооператива, и после уплаты вступительного взноса гражданин становится полноправным членом ЖСК).

До момента вступления в кооператив приобретатель пая не может получить прав на квартиру. К тому же в законе не содержится норм, обязывающих органы управления кооператива принять приобретателя пая в члены кооператива.

Евгения Львова, юрист ГК «АВЕНТИН»:

— Процесс оборота паевых взносов в ЖСК не урегулирован законодательно. Заключение договора уступки или купли-продажи пая не будет порождать у другой стороны права собственности на квартиру. Иными словами, приобретение квартиры в ЖСК допускается с обязательным соблюдением процедуры выхода одного члена кооператива и принятием другого. При этом пайщику не будет возвращена сумма внесенного им вступительного взноса, которая зачастую составляет 5% от цены будущей квартиры.
Роман Денисов | Журнал «Квартиры в строящихся домах», №14(568) от 08.04.2013

Все права защищены. ЗАО «ИИЦ «Недвижимость Петербурга».
Использование информации раздела Аналитика разрешено в объеме, не превышающем заголовок и анонс статьи, и при наличии прямой гиперссылки на www.newestate.ru или на конкретную страницу сайта www.newestate.ru содержащую оригинал статьи, в случае размещения в интернет-издании, и текстовой ссылки на журнал «Квартиры в Строящихся Домах» в случае печатного издания.